感谢给我这个机会与大家交流。1 我对获得可负担住房机会的关注已持续数十年。在我的职业生涯中，我一直致力于住房和抵押贷款市场改革，并推动为中低收入(LMI)家庭提供信贷渠道。从南布朗克斯到芝加哥南区，到密西西比三角洲，到洛杉矶中南部，以及其间各地，我亲眼见证了公私合作在低收入社区对改善可负担住房的意义。如今在美联储理事会，我负责监管消费者与社区事务部，并参与影响经济的利率制定决策。通过追求充分就业和物价稳定，美联储力求创造必要的稳定宏观经济环境，使家庭能够维持购买力、获得可靠收入、获得住房，并最终通过拥有住房和其他形式的投资积累资本。
经济展望
在谈我对住房的看法之前，我想花几分钟分享我对更广泛经济和货币政策的观点。如各位所知，美联储肩负我们所说的双重使命，即实现充分就业和物价稳定。
过去一年半里，我们的经济经历了一系列冲击：关税的加征、中东冲突以及俄罗斯对乌克兰战争带来的持续干扰，以及最近为支持人工智能(AI)建设而激增的投资需求。这些冲击加剧了物价上行压力。
经济增长强劲，劳动力市场稳健，但通胀高于我们2%的目标，且并未明确及时地向目标回落。此外，实现通胀目标的风险已经上升，而劳动力市场的风险已经减退。我们需要重新校准货币政策，以反映我们使命目标所面临的风险平衡。联邦公开市场委员会(FOMC)上周为此采取了重要行动，提高了政策利率，我对此表示支持。在我看来，鉴于经济的变化，我们此前处于不适当的位置，我们朝着正确方向做出了调整。在我的基准情景中，可能需要进一步的政策调整，以确保通胀及时回落到目标水平。我们希望支持可持续、持久的增长以支撑充分就业，而物价稳定对此至关重要。
当今住房成本
让我们回到主题。从多种衡量标准来看，相对于收入和储蓄，高租金和高房价已使许多美国人多年来越来越难以负担住房。我先从购房谈起，然后转向租房。
亚特兰大联邦储备银行维护着一个住房拥有可负担性监测指标（监测指标），其中包含一个可负担性指数，指数低于100表明中等收入家庭在当前抵押贷款利率下无法负担中等价位的住房。根据该监测指标，在2006年房价崩盘后，住房平均而言是可负担的，直到新冠疫情暴发，可负担性指数持续跌破100的门槛，并持续下降至2026年7月的68，为21年来最低。2 全国许多地方的实际恒定质量房价处于历史最高水平。3 影响购房成本的另一个明显因素是抵押贷款利率。抵押贷款利率相对于疫情前水平较高。高房价和高利率的组合使许多家庭无法实现购房。有人问美联储在抵押贷款利率方面扮演什么角色。我们的短期政策利率影响长期借贷利率，包括抵押贷款利率，但许多其他因素也影响抵押贷款利率。正如我之前提到的，美联储追求其使命，即促进充分就业和物价稳定。当通胀较低时，抵押贷款利率通常较低，我们正在朝着这一目标努力。
在租赁市场方面，许多家庭也面临可负担性问题。1980年，55%的租赁住房单元租金为1,000美元或以下。4 经通胀调整后，这1,000美元今天约相当于3,500美元，但只有20%的住房租金低于这一价格。5 如今，约一半的租房者承受成本负担，即他们将收入的30%或以上用于租金，约四分之一的租房者将至少一半的收入用于租金。6 诚然，经质量调整后，租金上涨与住房质量和设施改善相一致，但对于无法承受随之而来的高租金负担的人来说，这几乎没有安慰。家庭需要可负担的住房。
可负担性挑战的一个方面是收入和储蓄，以及工资和薪水在多大程度上跟上住房成本。过去二十年中，经通胀调整的家庭收入增长远慢于房价：2000年至2024年间，实际家庭收入中位数增长约17%，而美国实际房价上涨约70%。7 收入滞后加剧了积累足够现金以支付购房和租房前期成本的挑战。根据美联储的《美国家庭经济福祉报告》，2024年68%的潜在首次购房者表示他们无力支付首付。8 租房者在搬入新住所时面临类似的现金流障碍：前期成本可能包括首月租金、押金、申请费，有时还包括末月租金。房利美发现，支付租房的前期成本是租房或搬入新租赁住房时的主要财务痛点。9
住房供应不足推高房价
可负担性挑战的另一方面是住房成本。让我集中谈一段时间购房问题。推高房价的一个主要力量是供应相对于需求的短缺。多年来，住房建设一直低于历史水平。
对住房短缺做出精确估计具有挑战性。但估计认为美国住房供应缺口约为200万至550万套，取决于所使用的方法和区域差异的考量。10 相对于美国约1.5亿套的住房存量，这些估计意味着缺口约占存量的1%至4%。11 虽然占全国住房存量的比例相对较小，但这一缺口可能对购房可负担性产生超大影响，因为住房市场需要一定水平的空置率和可用库存才能有效运转。
推动住房短缺的因素
我将列举推动住房短缺的四个主要因素。
第一，土地是有限资源，其开发在很大程度上受州和地方政府政策的塑造。数十年来，地方土地使用、分区、许可和建筑法规的积累塑造了住房可以在哪里建造、可以以多大密度开发以及允许何种类型的住房。强制较低密度的土地使用法规，如仅限独栋住宅建设和最小地块面积要求，已变得更加普遍，尤其是在郊区，其效果是限制供应并支撑房价上涨。12 这可能加剧住房短缺并导致城市中心周边房价上涨。其他地方监管障碍，包括获得建筑许可的程序，已变得更加严格，增加了住宅建设的时间和费用，并可能在边际上限制供应。13 由于许多这些规则在地方层面适用，规则的差异也增加了，限制了开发商的规模经济。土地使用法规是地方问题，涉及许多好处，如对学校容量和基础设施投资的关注，以及成本。其中一个成本可能是更高的房价，使新购房者更难以负担购房。
随着时间的推移，低建设活动在地理上变得更加普遍，并不局限于历史上难以建设的城市，如纽约、旧金山、波士顿和华盛顿特区。土地使用和其他监管限制是传统高增长阳光地带市场（如亚特兰大、凤凰城和迈阿密）住宅建设放缓的一个因素。14 那里数十年的快速增长和变化使社区可以理解地试图减缓速度。
第二个因素——部分与第一个因素相关——是建筑行业相对于经济其他部门的生产率增长率较低。美国劳工统计局(BLS)数据显示，自1987年以来，包括住宅建设在内的建筑业生产率几乎没有长期增长。15 在其他条件相同的情况下，生产率增长较弱意味着成本更高。这给利润率带来压力，使建造更多可负担住房变得更加困难。这种较低的生产率增长率可能与建筑业相对于许多其他行业属于劳动密集型有关。例如，许多物理过程，如浇筑地基、搭建框架、安装结构系统和装修内部，无法用机器或人工智能替代——至少目前还不能。
建筑业已采用计算机辅助设计、建筑信息模型和数字化项目管理等技术，但这些工具通常改善协调和信息管理，而没有从根本上改变住宅的物理建造方式。随着技术的发展，住房建设方面可能存在尚未实现的改进机会。
第三个因素可能加剧了过去近20年的住房短缺，即住房泡沫破裂和大衰退对住宅建筑业的破坏。住宅建设恢复非常缓慢，尤其是在经历严重房价暴跌的市场。16 从2007年到2012年，新建住宅建筑商数量减半，从98,000家降至49,000家。17 一个引人注目的统计数字是，住房泡沫破裂后，超过30%的建筑工人离开了该行业，另有25%要么退出劳动力市场，要么转向非正式工作。18 这是巨大的、一代人的技能和人力损失，可能在此后多年影响了住宅建设。
更近期地，第四个因素是与新冠疫情危机和通胀相关的更高房价。鉴于远程办公和疫情期间保持距离，住房需求增加，加上建筑材料和劳动力的供应限制，导致疫情后住房生产投入品的通胀大幅上升。2020年后，用于建造住宅的材料和其他商品成本急剧上升。根据人口普查局的数据，新建独栋住宅的恒定质量价格指数在2020年至2025年间上涨约40%。19 劳动力是住房建设成本的主要组成部分，熟练建筑工人的持续短缺加剧了成本压力，并制约了新建住房的建设速度。20
除了推高建房成本从而推高房价的因素外，购房的其他方面也变得更加昂贵。房产税往往随房价上涨。近年来房屋保险成本也大幅上升，部分反映了重建成本的上升。21
正如我之前提到的，最近另一个使购房更难以负担的因素是高抵押贷款利率。许多家庭在2022年之前受益于极低的抵押贷款利率；这些家庭现在不太可能搬家，因为他们将面临高利率。这种锁定效应同时减少了需求和供应，从而降低了住房市场的活力。约一半的抵押贷款利率仍为4%或更低，近80%的利率低于6%。22 在紧张的住房市场中，锁定效应可能推高房价，因为与更少房主出售相关的住房供应减少可能超过相应的需求减少。23
因此，潜在购房者面临更高的房价、更高的抵押贷款利率、更高的房屋保险成本和更高的房产税。
转向租房者的住房成本。自疫情开始以来的通胀期极其艰难。今年8月，主要居所租金的消费者价格指数比2019年12月高出34%。住房成本通胀已从2022-23年的速度大幅放缓，但住房价格仍以约2¾%的年率上涨。虽然租金通胀放缓应随时间推移提供一些缓解，但更高的租金水平对许多家庭，尤其是低收入租房者，仍是重大负担。24 正如我在开头所指出的，租金收入比已显著增长，虽然质量有所改善，但收入紧张的家庭正在将更多辛苦挣来的钱用于住房成本。
到目前为止，我一直在从总量角度讨论住房成本。但中低收入家庭在购房和可负担租赁住房方面面临更大的挑战。虽然增加住房供应应该对所有人都有所帮助，但我们也需要有意识地关注中低收入家庭的需求。这些家庭很难找到可负担的租赁住房，更难以实现购房。
《社区再投资法》、低收入住房税收抵免及其他努力的作用
1977年颁布的《社区再投资法》(CRA)通过鼓励银行服务中低收入社区、扩大购房渠道以及支持可负担住房和社区发展投资，促进了住房可负担性。《社区再投资法》是美国可负担住房政策的基石，美联储负责为我们监管的银行管理该法案。
仅在2024年，与《社区再投资法》相关的激励措施就支持了超过4,300亿美元的贷款和投资，用于这些地区的购房、小企业和可负担住房。这种私人资本的杠杆作用有助于扩大可负担租赁住房的供应，通常与地方社区组织和公共部门合作。25 《社区再投资法》扩大了中低收入家庭的购房机会，例如通过首付援助和与社区发展金融机构(CDFIs)的合作。最近，许多银行和非银行抵押贷款提供商一直在使用替代性现金流承销来扩大潜在购房者的信贷渠道。
同样，《社区再投资法》增强了低收入住房税收抵免(LIHTC)的有效性，后者40年来一直是融资可负担住房的基本资源。当银行投资于低收入住房税收抵免开发项目时，它们不仅获得税收抵免，还因支持服务不足地区的住房而获得《社区再投资法》的考量。总之，《社区再投资法》创造了投资的预期，低收入住房税收抵免提供了实现的工具，利用私人资本建造安全、稳定和可负担的公寓，从而加强家庭和社区。26 平均而言，低收入住房税收抵免每年创造11万套可负担住房，自颁布以来约400万套公寓。27 更广泛地说，多户住宅建设是改善中低收入家庭获得可负担住房的任何战略的关键组成部分。
在需求方面，住房券也被用于补充中低收入租房者的收入，尽管对住房券的需求远远超过供应。住房券也可以对供应产生积极影响，因为它向可负担住房的建筑商保证租房者将有足够的收入来支付租金。
最近的立法也可能在支持住房可及性方面发挥作用。国会最近通过了两党立法，其中包括扩大租赁援助、解决生产分区障碍的指导方针、购房咨询和金融素养、商业建筑改建为住房以及支持预制住房的条款。28
行业、政府和社区发展团体也在探索创新建筑实践，如模块化住房，如何降低成本并加快施工速度。
对于那些直接在各社区工作的人——开发可负担住房、为潜在购房者提供咨询、管理紧急援助项目、与住房券接受者合作——今天讨论的研究反映了你们日常应对的现实：可能因价格过高而无法在社区居住的家庭，以及无法在就业地点附近找到可负担住房的关键岗位工作者。
公共和私营部门之间的合作今后将继续重要。私营部门在建筑方法、材料和融资方式方面的创新可以帮助降低开发成本并扩大可行性。包括社区发展金融机构在内的金融机构通过贷款和投资支持可负担住房开发。社区发展组织带来了不可替代的当地需求知识、与居民的关系，以及在不同情境下什么有效、什么无效的实地经验。
在住房可负担性方面取得进展需要所有这些方面的行动，每个机构和部门各尽其责并协同合作。今年早些时候，我参加了美联储的一次会议，来自亚利桑那州、犹他州和田纳西州城市和城镇的市长小组，不分政治立场，讨论了投资可负担住房和改善社区的实际方法。他们正在做与邻居交谈、削减繁文缛节和投资公私合作的实际艰苦工作。当我听到这种承诺和技能时，地方领导人致力于为社区创造更美好未来的奉献精神令我感到鼓舞。这种务实的方法可以帮助在全国各地推进可负担住房方面发挥作用。谢谢。
1. 本文表达的观点仅代表我个人，不一定代表我在联邦公开市场委员会(FOMC)或美联储理事会的同事们的观点。返回文本
2. 根据该监测指标，如果年度购房成本超过年度家庭收入中位数的30%，则购房被视为不可负担。如果年度购房成本低于年度家庭收入中位数的30%，则购房被视为可负担。或者，该监测指标允许用户使用可负担性指数查看可负担性，指数值100或以上表明中等收入家庭能够负担中等价位的住房；低于100表明中等收入家庭在当前利率下无法负担中等价位的住房。参见亚特兰大联邦储备银行(2026年)，“住房拥有可负担性监测指标”，网页。返回文本
3. 参见Benjamin J. Keys和Vincent Reina(2025年)，“改善住房可负担性(PDF)”，载于Melissa S. Kearney和Luke Pardue编，《推进美国繁荣》(华盛顿：阿斯彭研究所)，第130−66页。返回文本
4. 该数字包括美国人口普查租赁住房存量——即租户占用或可供出租的住房单元。返回文本
5. Keys和Reina，“改善住房可负担性”（见注释3）。返回文本
6. 参见哈佛大学联合住房研究中心(2026年)，《2026年美国租赁住房》(PDF)(马萨诸塞州剑桥：JCHS)。返回文本
7. 参见Melissa Kollar和Zach Scherer(2025年)，《2024年美国收入》(PDF)(华盛顿：美国人口普查局，9月)，表A-1：按选定特征划分的收入汇总指标：2023年和2024年，第15页；以及联邦住房金融局(无日期)，“仅购买房价指数®”，美国全国房价指数，2000-2024年。收入序列使用人口普查局的所有城市消费者链式消费者价格指数进行调整；实际房价变化通过调整联邦住房金融局(FHFA)全国房价指数以反映同期消费者价格通胀来计算。FHFA指数衡量独栋住宅价格的变化，不是中位数价格指标。该比较旨在说明家庭购买力和房价的相对变化。返回文本
8. 参见美联储理事会(2025年)，“住房”，载于《2024年美国家庭经济福祉报告》(华盛顿：理事会，5月)；以及全国房地产经纪人协会®(2024年)，“首次购房者缩减至24%的历史低点，购房者年龄创历史新高”，新闻稿，11月4日。返回文本
9. 参见Jonathan Gross(2024年)，“房利美研究识别当今租房者面临的挑战”，《观点博客》，2月1日，https://www.fanniemae.com/research-and-insights/perspectives/research-identifies-renter-challenges。返回文本
10. 房地美估计截至2024年第三季度短缺370万套，而全国房地产经纪人协会®估计短缺550万套。返回文本
11. 参见美国人口普查局(2026年)，“住房存量估计：美国住房单元总数”，联邦储备经济数据(FRED)，圣路易斯联邦储备银行(2026年9月21日访问)。返回文本
12. 参见Nathaniel Baum-Snow和Gilles Duranton(2025年)，“住房供应与住房可负担性(PDF)”，NBER工作论文系列33694(马萨诸塞州剑桥：国家经济研究局，4月)。返回文本
13. Keys和Reina，“改善住房可负担性”（见注释3）。返回文本
14. 参见Edward Glaeser和Joseph Gyourko(2025年)，“美国住房供应问题：郊区前沿的关闭？(PDF)”《布鲁金斯经济活动论文》，春季，第375-425页。返回文本
15. 参见劳工统计局(2025年)，“建筑业劳动生产率”，网页；以及Leo Sveikauskas、Samuel Rowe、James Mildenberger、Jennifer Price和Arthur Young(2014年)，“建筑业生产率增长(PDF)”，BLS工作论文478(华盛顿：劳工统计局，10月)。返回文本
16. 参见Thao Le(2025年)，“大衰退对建筑劳动力和住房供应的疤痕效应”，《房地产经济学》，第25卷(5月)，第543-73页。返回文本
17. 参见Rose Quint(2015年)，“美国政府：建筑商数量在2007年至2012年间下降50%”，《全国住宅建筑商协会经济研究博客》，9月9日。返回文本
18. 参见Hubert Janicki和Erika McEntarfer(2015年)，“所有建筑工人都去哪儿了？”《研究事项》(博客)，10月16日。返回文本
19. 恒定质量价格指数衡量建造新建独栋住宅的成本随时间的变化，同时保持住宅的面积和特征不变，因此变化反映的是建筑成本而非所建住宅类型或质量的变化。参见美国人口普查局和美国住房与城市发展部(无日期)，“建设调查(SOC)”，网页。返回文本
20. 参见哈佛大学联合住房研究中心(2023年)，《2023年全国住房状况》(PDF)(马萨诸塞州剑桥：JCHS)。返回文本
21. 参见Joshua Blonz、Mallick Hossain、Benjamin J. Keys、Philip Mulder和Joakim A. Weill(2026年)，“定价保护：信用评分、灾害风险和房屋保险可负担性(PDF)”，NBER工作论文系列34848(马萨诸塞州剑桥：国家经济研究局，2月)。返回文本
22. 理事会工作人员的计算基于全国抵押贷款数据库；数据截至2026年第二季度。另参见Hannah Jones(2026年)，“第一季度缓慢解锁持续：22.1%的未偿还抵押贷款利率为6%或更高”，realtor.com，7月24日，https://www.realtor.com/research/2026-q1-outstanding-mortgage-data。返回文本
23. 参见Aditya Aladangady、Jacob Krimmel和Tess Scharlemann(2024年)，“锁定：流动性、市场紧张和房价”，金融与经济讨论系列2024-088(华盛顿：美联储理事会，11月；2025年5月修订)。返回文本
24. BLS住房数据通过FRED获取；哈佛大学联合住房研究中心，《2026年美国租赁住房》（见注释6）。返回文本
25. 参见全国可负担住房贷款机构协会(无日期)，“社区再投资法”，网页。返回文本
26. 参见Michael S. Barr(2026年)，“通过公私合作发展社区”，在2026年全国社区投资会议上发表的演讲，亚利桑那州凤凰城，3月24日。返回文本
27. Keys和Reina，“改善住房可负担性”（见注释3）。返回文本
28. 参见美国国会(2026年)，“21世纪住房之路法案”，H.R. 6644，第119届国会，7月11日。返回文本